작성 2026-10-11 · 베리체 피해 기록 · 민법 제623조·제626조·제627조, 주택임대차보호법(2026. 1. 2. 시행) 제14조, 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결 원문을 국가법령정보센터에서 대조했습니다.
민법은 집주인에게 집을 "사용·수익에 필요한 상태"로 유지할 의무를 지웁니다(제623조). 대법원은 이 선을 이렇게 그었습니다. 세입자가 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이면 집주인 의무가 아니고, 고치지 않으면 계약 목적대로 쓸 수 없는 정도라면 집주인이 고쳐야 합니다.
계약서에 "수리는 임차인이 한다"는 특약이 있어도, 범위를 구체적으로 적지 않았다면 세입자 몫은 소규모 수선까지입니다. 보일러 같은 기본적 설비의 교체는 여전히 집주인 몫이라는 것이 같은 판례의 판단입니다.
10월, 보일러를 처음 켜는 달입니다. 여름 내내 꺼 두었던 보일러가 안 돌거나 물이 새는 걸 이맘때 발견하게 되고, 동시에 "그거 누가 고쳐요?"라는 문자가 오갑니다. 아래는 그 질문에 대한 법과 판례의 답입니다.
| 근거 | 내용 |
|---|---|
| 민법 제623조 | 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. |
| 대법원 94다34692 판결 (가) | 파손·장해가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것으로 사용·수익을 방해할 정도가 아니면 임대인은 수선의무가 없지만, 수선하지 않으면 계약 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태가 될 정도라면 임대인이 수선의무를 부담한다. |
| 같은 판결 (나) | 수선의무는 특약으로 면제하거나 임차인 부담으로 돌릴 수 있으나, 특약에서 범위를 명시하는 등 특별한 사정이 없으면 그 범위는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모 수선에 한하고, 대파손의 수리, 건물 주요 구성부분의 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등 대규모 수선은 여전히 임대인이 부담한다. |
| 민법 제626조 제1항 | 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다. |
| 민법 제627조 제1항 | 임차물의 일부가 임차인 과실 없이 사용·수익할 수 없게 되면 그 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있다. |
| 주택임대차보호법 제14조 | 주택임대차분쟁조정위원회는 '임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁'을 심의·조정한다(대한법률구조공단·한국토지주택공사·한국감정원(현 한국부동산원) 지사 등에 설치). |
| 상황(가정) | 판단의 방향 |
|---|---|
| 오래된 보일러의 열교환기·배관 누수로 교체가 필요, 고치기 전엔 난방·온수 불가 | 기본적 설비 교체·사용 불가 수준 → 집주인 쪽 |
| 온도조절기 건전지가 닳았거나 리모컨만 고장 | 별 비용 없이 손쉽게 고칠 사소한 것 → 세입자 쪽 |
| 계약서 특약 "모든 수리는 임차인 부담", 보일러 본체 교체 필요 | 범위를 명시하지 않은 특약은 소규모 수선까지 → 교체는 집주인 쪽 |
| 특약에 "보일러 수리·교체 비용 임차인 부담"처럼 범위를 구체적으로 명시 | 판례의 '특별한 사정'에 해당할 수 있음 → 특약 문언이 중요 |
| 장기간 집을 비우며 난방을 끄고 방치해 한파에 동파 | 세입자 과실이 원인이면 세입자 책임이 문제될 수 있음 — 세입자는 빌린 집을 선량한 관리자의 주의로 보존해야 함(민법 제374조) |
💡 판례가 금액 기준을 정한 것은 아닙니다. "10만 원 이하는 세입자"처럼 금액으로 나누고 싶다면 계약할 때 특약에 구체적으로 적어 두는 것이 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법입니다. 반대로 세입자라면, 범위가 넓게 적힌 수선 특약에 서명하기 전에 한 번 더 읽어 보세요.
새로 이사 갈 집이라면 계약 전에 보일러 연식과 최근 점검 이력을 물어보는 게 가장 싸게 먹힙니다. 이사 과정의 다른 분쟁은 이삿짐 파손·이사업체, 인테리어 공사 하자는 인테리어 하자보수 대응, 정수기·비데 같은 렌탈 기기는 정수기·렌탈 해지 위약금에 정리했습니다.
민법 제623조는 임대인이 계약 존속 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 정합니다. 대법원(1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결)은 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손이 아니라, 수선하지 않으면 계약 목적대로 사용할 수 없는 정도라면 임대인이 수선의무를 진다고 판단했습니다. 겨울에 난방이 안 될 정도의 보일러 고장은 대체로 뒤쪽에 해당합니다.
같은 판례는 수선의무를 특약으로 면제하거나 임차인에게 돌릴 수 있지만, 특약에 범위를 명시하는 등 특별한 사정이 없으면 그 범위는 통상 생길 수 있는 파손의 소규모 수선에 한하고, 대파손의 수리·주요 구성부분 대수선·기본적 설비부분의 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인이 부담한다고 봤습니다.
민법 제626조 제1항에 따라 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출하면 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다. 집주인에게 먼저 알리고, 수리 견적서·영수증을 남겨 두는 것이 좋습니다.
주택임대차보호법 제14조에 따른 주택임대차분쟁조정위원회는 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁을 심의·조정합니다. 또 민법 제627조는 임차인 과실 없이 일부를 사용할 수 없을 때 그 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있다고 정합니다.
출처: 베리체 검증센터, 「보일러 수리비 집주인 부담 기준」(2026-10-11)