부동산 중개수수료(복비) 분쟁 — 상한을 넘긴 만큼은 무효, 돌려받는 순서 (2026)

작성 2026-10-22 · 베리체 피해 기록 · 공인중개사법 제32조·제33조·제49조, 같은 법 시행령 제27조의2, 시행규칙(2026. 8. 28. 시행) 제20조와 [별표 1] 주택 중개보수 상한요율·[별표 2] 오피스텔 중개보수 요율, 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 [별표 1] 원문을 국가법령정보센터에서 대조했습니다.

📑 대조한 원문(국가법령정보센터): 공인중개사법

이 다툼은 대개 잔금 날 생깁니다. 이삿짐이 들어오는 와중에 "수수료는 이렇게 됩니다"라는 말을 듣고, 따져 볼 틈 없이 이체하게 되죠. 아래 표와 계산기는 그날 휴대폰으로 30초 안에 확인하려고 만들었습니다.

🏠 주택 중개보수 상한요율 — 시행규칙 [별표 1] 원문

거래	거래금액	상한요율	한도액
매매·교환	5천만 원 미만	0.6%	25만 원
	5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만	0.5%	80만 원
	2억 원 이상 ~ 9억 원 미만	0.4%	—
	9억 원 이상 ~ 12억 원 미만	0.5%	—
	12억 원 이상 ~ 15억 원 미만	0.6%	—
	15억 원 이상	0.7%	—
임대차 등	5천만 원 미만	0.5%	20만 원
	5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만	0.4%	30만 원
	1억 원 이상 ~ 6억 원 미만	0.3%	—
	6억 원 이상 ~ 12억 원 미만	0.4%	—
	12억 원 이상 ~ 15억 원 미만	0.5%	—
	15억 원 이상	0.6%	—

• 상한은 거래금액 × 상한요율이고, 그 값이 한도액보다 크면 한도액까지입니다(서울시 조례 별표 1 비고).
• 중개보수는 거래 당사자 양쪽에서 각각 받습니다. 표의 금액은 한쪽이 내는 상한입니다.
• 실제 금액은 시·도 조례가 정한 한도 안에서 협의로 정합니다. 서울시 조례 [별표 1](2021. 12. 30. 개정)은 위 표와 구간·요율·한도액이 같습니다. 중개사무소와 집이 다른 시·도에 있으면 중개사무소가 있는 곳의 조례를 따릅니다(시행규칙 제20조 제3항).

🏢 오피스텔과 그 밖의 부동산

대상	상한요율
오피스텔 — 전용면적 85㎡ 이하 + 전용 입식 부엌·수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 경우(시행규칙 제20조 제4항 제1호)	매매·교환 0.5% · 임대차 등 0.4% (별표 2, 한도액 없음)
위 조건에 맞지 않는 오피스텔, 상가·사무실·토지 등 주택 외	거래금액의 0.9% 이내에서 협의(제20조 제4항 제2호)

주택 외 부동산은 중개사가 받으려는 상한요율을 사무소의 '중개보수·실비의 요율 및 한도액표'에 적어 두어야 하고, 그보다 더 받으면 안 됩니다(제20조 제7항). 건물 안에 주택 면적이 절반 이상이면 주택 기준을 씁니다(제6항).

🧾 월세는 이렇게 환산합니다 (제20조 제5항)

원룸 계약에서 이 2단계가 자주 빠집니다. 보증금 500만 원에 월세 30만 원이면 1단계로는 3,500만 원이라 5천만 원 미만입니다. 그래서 ×70으로 다시 계산하면 2,600만 원, 요율 0.5%로 상한은 13만 원입니다. 1단계 금액에 0.5%를 곱하면 17만 5천 원이 나와서, 처음부터 4만 5천 원이 더 붙습니다.

매매와 임대차를 한 번에 같은 사람끼리 하면 매매 금액만 기준으로 씁니다(제3호). 교환은 둘 중 비싼 쪽 가액이 거래금액입니다(제2호).

🧮 내 중개수수료 상한 바로 계산하기

📌 계산 예시

상황(주택)	한쪽 상한
전세 보증금 3억 원	3억 × 0.3% = 90만 원
보증금 1,000만 원 + 월세 50만 원	6,000만 원 × 0.4% = 24만 원(한도 30만 원 안)
보증금 500만 원 + 월세 30만 원	×70 환산 2,600만 원 × 0.5% = 13만 원
아파트 매매 10억 원	10억 × 0.5% = 500만 원
빌라 매매 1억 5천만 원	1.5억 × 0.5% = 75만 원(한도 80만 원 안)

💡 부가가치세 — 상한요율 금액과 별도로 부가가치세를 요구받는 경우가 많습니다. 받을 수 있는지와 몇 %인지는 중개사무소의 과세 유형(일반·간이과세자)에 따라 다툼이 갈리는 부분이라, 이체 전에 국세청 홈택스 '사업자등록 상태 조회'에서 사무소의 과세 유형부터 확인하고 세금계산서·현금영수증 발급 여부를 물어보세요.

⏱ 언제 내고, 언제 안 내도 되나

• 지급 시기 — 약정이 있으면 약정대로, 없으면 거래대금 지급이 끝난 날(시행령 제27조의2). 보통 잔금일입니다. 계약서를 쓰는 날 미리 다 달라고 할 근거는 약정이 없으면 없습니다.
• 중개사 잘못으로 깨진 계약 — 공인중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제되면 중개보수를 받을 수 없습니다(법 제32조 제1항 단서). 권리관계 설명을 잘못해 계약이 깨졌다면 이 조항을 짚으세요.
• 실비 — 권리관계 확인 비용 등 실비는 보수와 따로 받을 수 있지만, 영수증을 붙여 청구해야 합니다(시행규칙 제20조 제2항).

✅ 이미 더 냈다면 — 돌려받는 순서

집을 구하는 단계라면 함께 보세요 — 보증금 문제는 집주인이 보증금 안 돌려줄 때, 살면서 생긴 고장은 보일러 수리비 집주인 부담, 이삿날 분쟁은 이삿짐 파손·이사업체.

❓ 자주 묻는 질문

부동산 중개수수료 상한은 어떻게 정하나요?

공인중개사법 제32조 제4항과 같은 법 시행규칙 제20조, 별표 1에 따라 주택은 거래금액 구간별 상한요율 안에서 시·도 조례로 정한 한도 이내로 중개의뢰인과 공인중개사가 협의해 정합니다. 매매는 0.4~0.7%, 임대차는 0.3~0.6%이고, 낮은 구간에는 한도액(매매 25만·80만 원, 임대차 20만·30만 원)이 있습니다. 중개보수는 거래 당사자 양쪽에서 각각 받습니다.

월세 중개수수료는 어떻게 계산하나요?

시행규칙 제20조 제5항에 따라 보증금에 월세×100을 더한 금액을 거래금액으로 봅니다. 그 합이 5천만 원 미만이면 월세×70을 보증금에 더한 금액으로 다시 계산합니다. 예를 들어 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원이면 거래금액 6,000만 원, 요율 0.4%로 상한 24만 원입니다.

상한보다 많이 낸 중개수수료는 돌려받을 수 있나요?

대법원은 2007년 12월 20일 전원합의체 판결(2005다32159)에서 법령이 정한 한도를 넘는 중개수수료 약정은 한도를 넘는 범위에서 무효라고 판단했습니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 어떤 명목으로도 법정 보수를 넘는 금품을 받지 못하게 하고, 이를 어기면 제49조에 따라 1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금 대상입니다.

중개수수료는 언제 줘야 하나요?

공인중개사법 시행령 제27조의2에 따라 지급 시기는 약정에 따르고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 끝난 날입니다. 또 공인중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제되면 중개보수를 받을 수 없습니다(법 제32조 제1항 단서).

같은 분야 기록 — 집·이사·주거

다른 분야의 환불·위약금 기준은 분야별 기준 총정리에서 한 표로 볼 수 있습니다.