집주인이 보증금 안 돌려줄 때 — 이사 전에 임차권등기명령부터, 순서대로 정리 (2026)

작성 2026-10-13 · 베리체 피해 기록 · 주택임대차보호법(2026. 1. 2. 시행) 제3조·제3조의2·제3조의3·제6조·제6조의2·제14조와 민사집행법 제292조 원문을 국가법령정보센터에서 대조했습니다.

📑 대조한 원문(국가법령정보센터): 주택임대차보호법

🔍 확인 결과 — 순서를 틀리면 지키던 권리를 잃습니다

보증금을 지키는 힘(대항력·우선변제권)은 그 집에 살고 전입신고가 돼 있는 동안 유지됩니다(제3조·제3조의2). 새 집으로 주민등록을 옮기는 순간 그 기반이 흔들립니다. 그래서 계약이 끝났는데 보증금이 안 들어온다면, 이사보다 임차권등기명령이 먼저입니다.

임차권등기를 마치면 그 뒤에 이사해 대항요건을 잃더라도 이미 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고(제3조의3 제5항), 신청과 등기에 든 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항).

이사 날짜는 다가오는데 집주인은 "새 세입자 들어오면 줄게요"만 반복하는 경우가 흔합니다. 이 말에 맞춰 전입을 먼저 옮기면, 나중에 그 집이 경매로 넘어갔을 때 순위 다툼에서 밀릴 수 있습니다. 아래는 법이 정한 순서입니다.

0️⃣ 먼저 — 계약이 '끝났는지' 확정하기

상황주택임대차보호법
집주인이 만료 6개월~2개월 전 사이에 갱신거절 통지를 안 했거나, 내가 2개월 전까지 통지를 안 함같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봄(묵시적 갱신), 존속기간 2년(제6조)
묵시적 갱신이 된 상태에서 나가고 싶음세입자는 언제든 해지 통지 가능, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 효력(제6조의2)

"계약 끝났으니 돌려 달라"의 출발점은 종료일입니다. 만료 2개월 전까지 문자·내용증명으로 "갱신하지 않고 만기에 나가겠다"는 뜻을 남겨 두면 이 다툼이 사라집니다.

1️⃣ 이사 전 — 임차권등기명령(제3조의3)

💡 현행 제3조의3 제3항(2023. 4. 18. 개정)은 임차권등기명령의 집행 등에 민사집행법 제292조 제3항을 준용하도록 정하고 있습니다. 그 조항은 "채무자에게 재판을 송달하기 전에도" 집행할 수 있다고 정합니다. 집주인에게 결정이 전달되기 전에도 등기 집행이 진행될 수 있다는 뜻입니다. 실제로 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 뒤에 이사하세요.

2️⃣ 돌려받기 — 조정·지급명령·소송·경매

내용증명으로 반환 요구 — 종료일, 보증금 액수, 반환 계좌, 기한을 적습니다. 이후 절차에서 '언제 요구했는지'의 증거가 됩니다.
주택임대차분쟁조정위원회 — '보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁'은 조정 대상입니다(제14조 제2항 제3호). 소송보다 빠르고 비용이 적습니다.
지급명령·보증금반환소송 — 다툼이 없으면 지급명령, 다투면 소송으로 집행권원을 받습니다.
경매 — 확정판결 등 집행권원으로 경매를 신청할 때 집을 비워 주는 것(반대의무)을 먼저 하지 않아도 됩니다(제3조의2 제1항). 다만 우선변제로 배당을 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다(같은 조 제3항). 확정일자를 갖췄다면 후순위 채권자보다 먼저 배당받습니다(같은 조 제2항).

전세보증금반환보증에 가입했다면, 보증기관에 보증 이행을 청구하는 길이 따로 있습니다. 가입 증서와 약관에서 청구 요건(임차권등기 요구 여부 등)을 먼저 확인하세요.

🗓️ 흐름 예시(가정)

시점할 일
만기 3개월 전문자·내용증명으로 "만기에 나가겠다" 통지(2개월 전까지 필수)
만기일보증금 미반환 → 이사는 미루고 임차권등기명령 신청
등기 완료 확인등기부에 임차권등기 기재 확인 후 이사·전입
그 뒤내용증명 → 분쟁조정 또는 지급명령·소송 → 필요하면 경매

❓ 자주 묻는 질문

집주인이 보증금을 안 돌려주면 무엇부터 하나요?

이사(전출) 전에 임차권등기명령을 신청하는 것이 먼저입니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기를 마치면 이후 이사해 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

임차권등기명령 비용은 누가 내나요?

주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임차인은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련해 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

계약이 끝났는지 어떻게 판단하나요?

제6조에 따라 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않거나, 임차인이 2개월 전까지 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것(존속기간 2년)으로 봅니다. 이렇게 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2).

소송에서 이기면 바로 경매할 수 있나요?

제3조의2 제1항은 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원으로 경매를 신청할 때 반대의무(집을 비워 주는 것)의 이행을 집행개시 요건으로 하지 않는다고 정합니다. 다만 우선변제로 보증금을 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다(같은 조 제3항).

같은 집에서 생기는 다른 다툼 — 보일러 수리비 집주인 부담 · 이삿짐 파손·이사업체 · 인테리어 하자보수.

📋 이 가이드 인용하기 — 언론·블로그·연구 자료에 아래 표기와 함께 자유롭게 인용할 수 있습니다.
출처: 베리체 검증센터, 「집주인이 보증금 안 돌려줄 때」(2026-10-13)

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